Yeni yıla sayılı günler kala birçok apartman ve sitede aidat zamları konuşulmaya başlandı. Yönetim şirketleri en büyük gider kalemi olan personel maaşları nedeniyle asgari ücret düzenlemesini bekliyor. Ev sahipleri ve kiracılar ise tedirgin. Kimi sitelerde maliyetlerle açıklanamayacak yüksek zamlar yapılması, usulsüz işlem ve yolsuzluk olaylarının artması "zamlar ne kadar gerçekçi olacak" sorusunu da beraberinde getiriyor. 

Hürriyet'ten Gülistan Alagöz'ün haberine göre, tüm yönleriyle aidat zamları ve vatandaşın yasal hakları şöyle:

Aidat zamları nasıl belirlenir, üst sınır var mı?

Yönetim şirketleri, yönetim kurulları tek başına aidat zammı belirleyemiyor. Önce genel kurul toplantısı yapılması gerekiyor. Ne var ki çoğunlukla bu toplantılara yeterli katılım olmuyor ve süreç şöyle ilerliyor; 600 konutluk bir sitede ilk genel kurula 301 temsilcinin katılması gerekse de çoğunluk bulunamıyor. Bu defa ikinci genel kurul çoğunluk aranmadan yapılıyor. Söz gelimi 60 kişinin katıldığı toplantıda 31 kişinin aldığı kararla zamlar belirleniyor.

Bu nedenle kat maliklerinin genel kurula katılması çok önemli. Böylece zam oranlarının neye göre belirlendiğini görebilir, itirazlarınızı iletebilirsiniz. Burada önemli bir nokta da şu; kurula sadece ev sahipleri katılabiliyor, kiracılar ancak ev sahibinden vekalet alırsa katılım gösterebiliyor.

Aidatlarda kira artışlarındaki gibi yasal bir sınırlama yok. Her sitede verilen hizmetler ve yönetilen alan büyüklükleri çok farklı olduğu için böyle bir sınırlama mümkün görünmüyor.

Tasarruf yoluna gidebilirsiniz
İtiraz etmek mümkün mü?

Genel kurula katılan da katılmayan da zamlara itiraz edebilir. Kurul toplantısına katılan ancak karşı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve genel kurul davetiyesi eline ulaşmayanlar altı ay içinde sulh hukuk mahkemesine iptal davası açabilir. Hukukçular eğer bir usulsüzlük varsa dava yoluna gidilmesini öneriyor.

Usulsüzlük yok ama aidat artışı fahiş ise bu defa olağanüstü genel kurul talebinde bulunulması öneriliyor. 1/3 malik toplanıp, olağanüstü genel kurul isteyebiliyor. Burada bazı kalemlerden tasarruf talep edilmesi, yönetim şirketinin değişmesi gibi kararlar alınabiliyor.

Her harcama kiracıdan istenmez 
Hangi gideri kiracı, hangisini ev sahibi öder?

Kiracılar aidat ödemekle yükümlü. Ancak sitedeki her gideri ödeme sorumluluğu yok. Şöyle ki; site ya da apartmanlarda ‘işletme’ ve ‘yatırım’ bütçesi olarak iki ayrı gider kalemi var. Kiracılar kullanımdan kaynaklı işletme bütçesini ödemek zorunda. Personel maaşı, temizlik bakım maliyetleri, faturalar gibi.

Ama apartmanda değişen asansör, yapılan yalıtım, işten ayrılan kişinin tazminatı gibi kalemler yatırım bütçesine dahil olduğu için kiracının değil, ev sahibinin sorumluluğunda. Bu nedenle kiracılar aidat ödemelerinde tüm kalemleri dikkatlice incelemeli. Maalesef birçok sitede bu ayrımı yapmak ve ev sahibinden talep etmek zor geldiği için yatırım giderleri de haksız şekilde kiracıdan tahsil ediliyor.

Maliklerin kullanmadığı hizmetler için ödeme yapma hakkı var mı?

Maliklerin, ‘Giriş katta oturduğum için asansör maliyetini ödemem’, ‘Havuza girmediğim için giderlerini kabul etmiyorum’ gibi bahanelerle aidatı reddetme hakkı yok. Aidatını ödemeyen malik için diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından dava açılabilir, icra takibi yapılabilir. Üstelik aylık yüzde 5 gecikme tazminatı da alınır.

Asgari ücret artışı belirleyici olacak
Yeni yılda beklenen zam oranı nedir?

Sitelerde en önemli gider kalemi personel maaşları olduğu için asgari ücrete yapılacak zam, aidat zamlarında belirleyici olacak. Asgari Ücret Tespit Komisyonu görüşmelere başlasa da henüz rakam netleşmedi. Kamuoyunda beklenti yüzde 40-50 bandından zam yapılması yönünde. Bu nedenle aidatta da bu seviyede artış bekleniyor. Ancak personel giderleri dışından alınan hizmetler, faturalar ve yapılacak ek bakım, tadilatlar da zamlara yansıyacağı için her site ve apartmanda farklı rakamlar görülecek. Site yönetim derneklerinin yeni yıl için zam beklentisi yüzde 30-35.

Geçtiğimiz yıllarda enflasyon ve asgari ücrete yapılan ara zamlar gerçekçe gösterilerek aidatlara da ara zam yapılmıştı. Bu yıl ise asgari ücrette artış bir kez olacağı için aidatta ara zam beklentisi yok.

Yapılan araştırmalara göre İstanbul’da geçen yıl aidatlar yüzde 40-170 bandında artmış, kimi sitelerde fahiş zamlar görülmüştü. Bu nedenle ev sahibi ve kiracıların tam da bu dönemde haklarını bilmesi, zamların neye göre belirlendiğini öğrenmesi büyük önem taşıyor.

Tespit edilen usulsüzlükler 
Uluslararası denetim, vergi ve danışmanlık hizmetleri şirketi KPMG, geçen ay aidatlar için çarpıcı bir açıklama yaptı: 

“KPMG Türkiye tarafından yapılan site yönetimi incelemelerinin tamamında farklı ölçeklerde birçok usulsüzlük ortaya çıktı.” Yapılan usulsüzlükler ise şöyle özetlendi: “En fazla usulsüzlük hizmet alımlarında gerçekleşiyor. Güvenlik ve temizlik personeli sayısı veya maliyeti olduğundan fazla gösteriliyor. Hatta siteyi on yıl boyunca temizlemeye yetecek miktarda temizlik malzemesinin alınmış gibi gösterildiği, farklı şehirde yaşayan ve siteye hiç uğramayan kişilerin güvenlik personeli gibi gösterilerek bu kişilere maaş bağlandığı tespit edildi. Sitenin ihtiyaç duyduğu yatırım harcamalarında belirlenen tedarikçilere piyasa rayicinin üzerinde bedeller yansıtılması da bir diğer önemli usulsüzlük alanı oldu. Takip edilmesi güç altyapı yatırımları esnasında, düşük kalitede ürünlerin pahalı şekilde alınmasının örnekleri görüldü. Mesela; döşendiği iddia edilen boruların hiç döşenmemesi veya daha düşük çapta döşenmesi ve elektrik kablosu yerine telefon kablosu çekilmesi gibi uygulamalar da tespit edilen usulsüzlükler arasında yer aldı.”

Öte yandan kamu, sektöre çeki düzen getirecek yeni bir düzenleme üzerinde çalışıyor. Bu düzenleme ile yönetim şirketleri ve yöneticilere lisans şartı gelmesi, devreye girecek yerli bir uygulama ile kamunun site bütçelerini denetlemesi planlanıyor.